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2019/03/21

【売土地】 滋賀県大津市苗鹿 112坪(公募)

【 売土地 】 滋賀県大津市苗鹿
 約112坪 【 土地 】
 

滋賀県大津市苗鹿
★★★土地(住宅地)★★★
約112坪(公募)

この他に大津市八屋戸でも売土地あります
物件調査中につき詳細は順次公開いたします
お気軽にお問い合わせください

取引形態:媒介
有限会社鶴見大信商事
担当:川端 修平
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2018/06/19

【新規・月極駐車場募集】 大阪市鶴見区今津中

月極募集開始
平成30年6月より
大阪市鶴見区今津中5丁目で

「今津中楠Aモータープール」
「今津中楠Bモータープール」
「今津中楠Cモータープール」


3ヶ所の駐車場の合計23台の募集を開始します

区画や諸条件等はお問い合わせください
2018/05/15

不動産を動かすと発生する税金


不動産は動かす(売買)と、もれなく何らかの税金がかかります。

 不動産を取得すると不動産取得税
 不動産を保有すると固定資産税
 不動産を売却すると所得税
 契約書には印紙を貼付し印紙税
 登記名義を移す際には登録免許税
 

 売主と買主の場合分けをすると
不動産税金イメージJ
 売主は購入価格よりも売却価格が高ければ(経費等色々控除ありますが)譲渡益税がかかったり、売却により所得が上がるので、もちろん1年限りですが住民税や健康保険料があがったり。不動産の税金じゃない部分にも注意が必要です。



2018/05/08

【 固定資産税・都市計画税 】 売買時の精算方法

【 固定資産税・都市計画税 】 売買時の精算方法

不動産の売買の際、通例売買の前日までを売主、当日から買主が負担する事になります。土地建物の固都税の合計を365日で日割り負担するのですが、その精算方法の話です。

関西方式と関東方式と呼ばれる方法があります。

その違いは固定資産税・都市計画税(以下、固都税)の計算上の起算日です。

関西は4月1日を起算日(関西方式)とし、関東は1月1日を起算日(関東方式)とする。

もう少し詳しく書くと、固都税は

A)区切りは年度毎だから4月1日を起算日とする(関西方式)
B)納税義務者はその年の1月1日現在の所有者だから1月1日を起算日とする(関東方式)

どちらも正解、商慣習の違いです。

固定資産都市計画関西関東J

関西方式の精算では「1月~3月の取引(名義変更)の場合、取引後に元の所有者(売主で納税義務者)に固都税の納税通知書が届く」事になるので、後日当事者間で清算が必要となります。取引時に次期分の固都税の清算も済ませておく事も出来ますが、次期分の固都税はその期の4月1日にならなければわからない為(市税事務所確認事項)、見込みでの清算となります。個人的には見込みであれ前年の課税を参考に決済時に清算をしておく方が後のリスクが低いと考えますが、その辺りは売主買主双方に説明と確認の上、ご希望に沿う形で進めることになります。

ちなみに売買決済時に行う固都税の精算。売主は買主より「買主負担分の固都税相当額」を受け取りますが、これは「固都税」ではなくあくまで「固都税相当額」の清算です。ですので「売主が受け取った固都税相当額」は収入となります。また買主も「税金を支払った」訳ではなく「税金相当額」を支払ったことになります。細かい部分ですが申告や決算の時に迷いやすい部分です。

2018/05/07

【 固定資産税・都市計画税 】 建物を取壊した後の扱い

土地・建物の固定資産税や都市計画税(以下、固都税)は
毎年1月1日時点で登記簿に記載された者に請求されます
(請求時期は4月~5月頃で自治体により若干異なります)

原則1月1日時点で請求が確定するので
極端な話、確定後すぐに取壊しても当然に請求がきます

固都税 参考図

この請求にはその後の減額や返金、割引はありませんので、それなら1月に完成させることにより約1年分(1回分)の固都税が助かります。もちろん住宅が上に無い更地ではそのそも土地の固都税の減免はありませんし、その時の税制との兼合いでこれだけで「これがお得だ」といった訳にはいきません。余裕がある場合にはいろいろと調べてみてください。



で、前提が長くなりましたが

本題

Q、建物を取壊した後、固都税はどうなるのか?いつまでくる?どうすればいいか?

A、その建物が「登記されているか」「未登記か」によって異なります。

★ケース1…登記されている場合→解体後直ちに「建物の滅失登記」をして下さい。手続きは以上です。法務局より税の担当行政へ建物が取り壊された旨の連絡が行きますので手続きは特になくそれで完了です。(私は念の為、市税事務所等にも取壊しの旨の連絡を入れます)

★ケース2…未登記の場合→滅失登記が出来ませんので、ケース1の様に法務局から税の担当行政に連絡が行きません。ですので直接各自治体の市税事務所等の担当行政に連絡して下しさい。通常、現場調査の上、実際に建物がない事の調査の上、次の固都税の請求が来なくなります。それで完了です。

ケース1では個人で法務局の相談予約を取り相談しながら滅失されるケースと、司法書士・土地家屋調査士に依頼するケースが考えられます。後者は費用がかかりますが、日中お忙しい方や何度も法務局へ出向くのが億劫な場合などは確実に処理をお願いできるのでお勧めです。

と、ここまで長々と書きましたが、

私たち宅建業者は「不動産に関する税の事はひととおり説明しなさい。但し、具体的な説明はアドバイスは顧客から税理士や会計士に直接確認してもらってください」「税金のことは税金のプロへ相談していただくように紹介しなさい」との立場です。ひとつの税金が安くなっても全体が高くなっては意味が無いので具体的な税の相談は、税務署・税理士さんへ確認してください。



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